Если у Вас есть вопросы, Вы можете заполнить форму обратной связи.
Что изменилось в учете арендатора?
До недавнего времени арендатор отражал в учете регулярные расходы на аренду. В «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 такие расходы учитывались стандартным документом поступления услуг (Поступление (акты, накладные, УПД) с видом операции Услуги). Далее такой порядок будем называть простой схемой учета аренды (простой арендой).
Учет лизинговых операций всегда был сложнее. Если по договору лизинга предмет лизинга учитывался на балансе у лизингополучателя, то в программе требовалось выполнить последовательность действий с помощью документов:
- Поступление в лизинг;
- Принятие к учету ОС;
- Услуги лизинга – для отражения регулярных лизинговых платежей;
- Ежемесячные регламентные операции, входящие в обработку Закрытие месяца: Амортизация и износ основных средств и Признание в НУ лизинговых платежей;
- Выкуп предметов лизинга – если такой выкуп предусмотрен договором.
Новые правила учета арендованного имущества по ФСБУ 25/2018
Теперь арендатор должен признавать арендованное имущество как право пользования активом (ППА) (п. 10 ФСБУ 25/2018). Иными словами, в бухгалтерском учете и отчетности предметы аренды отражаются аналогично собственным активам. Как и стоимость собственных основных средств, стоимость ППА погашается через амортизацию (п. 17 ФСБУ 25/2018).
Одновременно с активом следует признавать обязательство по аренде, которое первоначально определяется как сумма будущих арендных платежей за весь срок договора аренды. Раньше похожий порядок учета был только для лизинга.
По общему правилу будущие арендные платежи оцениваются по приведенной стоимости, то есть путем дисконтирования их номинальных величин (п. 14 ФСБУ 25/2018).
После признания обязательство по аренде увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически уплаченных арендных платежей (п. 18 ФСБУ 25/2018). Начисленные проценты отражаются у арендатора в расходах либо включаются в стоимость инвестиционного актива (п. 20 ФСБУ 25/2018).
ФСБУ 25/2018 предусматривает для арендатора ряд упрощений (п. 11 ФСБУ 25/2018). Так, право пользования активом и обязательство по аренде можно не признавать:
- по договорам со сроком аренды до года;
- по договору на аренду предмета, рыночная стоимость которого не превышает 300 000 руб.;
- по всем договорам аренды – если арендатор относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность.
Обратите внимание, что указанные выше упрощения не распространяются (п. 12 ФСБУ 25/2018) на договоры, предусматривающие выкуп предмета аренды, и предметы аренды, которые предполагается предоставлять в субаренду.
Если право пользования активом признавать требуется, то оно оценивается по фактической стоимости, которая включает в себя (п. 13 ФСБУ 25/2018):
- величину первоначальной оценки обязательства по аренде;
- арендные платежи, осуществленные на дату предоставления предмета аренды или до такой даты;
- дополнительные затраты арендатора, связанные с поступлением предмета аренды и приведением его в состояние, пригодное для использования в запланированных целях;
- величину оценочного обязательства (например, по демонтажу, по перемещению предмета аренды и пр.), если возникновение такого обязательства у арендатора обусловлено получением предмета аренды.
Также при упрощенном учете можно не применять дисконтирование, то есть обязательство по аренде первоначально можно оценивать как сумму номинальных величин будущих арендных платежей (п. 14 ФСБУ 25/2018).
Отметим, что дисконтирование поддерживается только в «1С:Бухгалтерии 8 КОРП» начиная с версии 3.0.93 при включении расширенного функционала.
Фактическая стоимость права пользования активом и величина обязательства по аренде могут пересматриваться при изменении (п. 21 ФСБУ 25/2018) условий договора аренды, намерения продлевать или сокращать срок аренды или величины арендных платежей.
ФСБУ 25/2018: схемы учета в «1С:Бухгалтерии 8»
Положения ФСБУ 25/2018 для арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» поддерживаются начиная с версии 3.0.93.
Чтобы привести схемы учета аренды к единообразию, для отражения регулярных (как правило, ежемесячных) арендных платежей в документе Поступление (акты, накладные, УПД) добавлен новый вид операции – Услуги аренды. Этот вид операции доступен всем пользователям программы.
Если применяется простая схема учета, то в поле Способ учета документа поступления с видом операции Услуги аренды следует выбрать значение Расходы (простая аренда).
Схема учета лизинговых операций у лизингополучателя незначительно изменилась. Некоторые документы обновились, документ Принятие к учету ОС стал необязательным, появилось два новых документа: Начисление процентных расходов и Изменение условий лизинга. Таким образом, учет имущества, полученного в лизинг, сейчас представляет собой последовательность действий, выполняемых с помощью документов:
Поступление в лизинг. Это обновленный документ, который теперь позволяет сразу же принять к учету предмет лизинга, если не требуется отражать дополнительные затраты;
Принятие к учету ОС. Этот документ теперь используется только при необходимости;
- Услуги лизинга (ежемесячно);
- ежемесячные регламентные операции Амортизация и износ основных средств и Признание в НУ арендных платежей. В «1С:Бухгалтерии 8 КОРП» добавляется еще одна новая регламентная операция Начисление процентных расходов;
- Изменение условий лизинга – новый документ. Он используется, когда требуется пересмотреть фактическую стоимость ППА и величину обязательства по аренде. В «1С:Бухгалтерии 8 КОРП» также можно пересмотреть ставку дисконтирования и/или график платежей;
- Выкуп предметов лизинга – если выкуп предусматривается договором.
- Поступление в аренду. Этот документ позволяет сразу же принять к учету предмет аренды, если не требуется отражать дополнительные затраты, связанные с его поступлением, и если используется линейный способ начисления амортизации;
- Принятие к учету ОС – используется при необходимости;
- Поступление (акты, накладные, УПД) с видом операции Услуги аренды (ежемесячно);
- ежемесячные регламентные операции Амортизация и износ основных средств и Признание в НУ арендных платежей. В «1С:Бухгалтерии 8 КОРП» добавляется еще одна регламентная операция Начисление процентных расходов;
- Изменение условий аренды.
ФСБУ 25/2018: настройки программы
Возможности учета аренды по простой схеме в программе всегда доступны. Учет лизинга и аренды по сложной схеме потребуется включить в настройках функциональности (раздел Главное – Функциональность). Для этого следует перейти на закладку Основные средства и установить соответствующие флаги:
- Лизинг – для включения схемы учета лизинга;
- Права пользования предметами аренды – для включения схемы учета сложной аренды.
Переход арендатора на применение ФСБУ 25/2018
В связи с началом применения ФСБУ 25/2018 последствия изменения учетной политики отражаются по выбору организации:
- ретроспективно – как если бы стандарт применялся с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни (п. 49 ФСБУ 25/2018);
- в упрощенном порядке. Для этого по каждому договору аренды на конец года, предшествующего переходу, единовременно признается ППА и обязательство по аренде с отнесением разницы на нераспределенную прибыль (п. 50 ФСБУ 25/2018).
- можно не применять ФСБУ 25/2018 по договорам аренды, которые заканчиваются до конца года, начиная с отчетности за который применяется стандарт (п. 51 ФСБУ 25/2018);
- организация с упрощенным учетом может принять решение о применении
Начиная с версии 3.0.93 во всех вариантах поставки «1С:Бухгалтерии 8» поддерживается упрощенный порядок перехода на ФСБУ 25/2018.
Что изменилось в учете арендодателя?
С началом применения ФСБУ 25/2018 арендодатель должен классифицировать объекты учета аренды (п.п. 24–26 ФСБУ 25/2018):
- как объекты учета операционной аренды – если экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель;
- как объекты учета неоперационной (финансовой) аренды – если к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды. Лизинг – это всегда финансовая аренда.
Объекты учета операционной аренды при передаче их арендатору продолжают учитываться, как и раньше. То есть если предмет аренды учитывался в качестве основного средства, то он с баланса не списывается, а арендодатель просто регулярно признает доходы (п. 41–42 ФСБУ 25/2018).
Арендодатель с упрощенным учетом все объекты учета аренды может учитывать как операционную аренду, за исключением случаев, когда по договору аренды
предусмотрен выкуп предмета аренды (п. 28 ФСБУ 25).
Объекты учета неоперационной (финансовой) аренды учитываются следующим образом (п.п. 32–40 ФСБУ 25/2018):
- на дату предоставления предмета аренды арендодатель признает в качестве актива инвестицию в аренду в размере ее чистой стоимости. При этом если предмет аренды учитывался в качестве актива, то он списывается с баланса;
- чистая стоимость инвестиции в аренду увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей;
- проценты по инвестиции в аренду признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены;
- чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение;
- предмет неоперационной (финансовой) аренды при его возврате арендодателю принимается к бухгалтерскому учету в качестве актива, а оставшаяся чистая стоимость инвестиции в аренду списывается.
В «1С:Бухгалтерии 8» арендодатель может вести учет операционной аренды. Для этого в настройках функциональности на закладке Основные средства следует включить флаг Сдача в аренду.
ФСБУ 25/2018: кто платит налог на имущество
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости, по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения.
